中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，2023年要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時(shí)要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(cháng)租房市場(chǎng)建設。要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。以上表述，引起了社會(huì )關(guān)注。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，當前面臨著(zhù)穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要任務(wù)，中長(cháng)期面臨著(zhù)行業(yè)轉型升級、探索新發(fā)展模式的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展可以通過(guò)支持剛性和改善性需求促進(jìn)內需，可以通過(guò)發(fā)展高品質(zhì)商品房、住房租賃市場(chǎng)、住房保障和城市更新來(lái)補齊供給短板，可以通過(guò)穩定市場(chǎng)來(lái)穩定預期，推動(dòng)投資和消費，加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

當前，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)引發(fā)的經(jīng)濟波動(dòng)和金融風(fēng)險是當務(wù)之急。2022年1月份到11月份，我國商品房銷(xiāo)售面積同比下降23%，交易價(jià)格下跌，引發(fā)了一系列風(fēng)險。要控制、化解這些風(fēng)險需要需求端發(fā)力，支持剛性和改善性住房需求；需要供給端發(fā)力，發(fā)揮頭部企業(yè)的引領(lǐng)作用，推動(dòng)行業(yè)重組并購，恢復產(chǎn)能；需要金融端發(fā)力，利用階段性信貸政策和保交樓專(zhuān)項借款、恢復房企融資通道，恢復行業(yè)流動(dòng)性；需要政策端發(fā)力，財稅政策支持換房購房，金融政策降低居民購房成本，支持房企正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；需要依法打擊違規挪用監管資金、資金抽逃等違法犯罪行為，防止風(fēng)險擴散，重塑市場(chǎng)信心。

2022年我國城鎮化率為65%，未來(lái)將上升到80%左右，房地產(chǎn)需求還有很大的增長(cháng)空間，將繼續發(fā)揮保民生和促發(fā)展的作用。在保民生方面，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，發(fā)展保障性租賃房和共有產(chǎn)權住房解決新市民和青年人住房難題，加強社區更新提升居住品質(zhì)；在促發(fā)展方面，鼓勵居民擴大住房消費，支持剛性和改善性需求，支持租賃置換、賣(mài)舊換新等消費升級；在生產(chǎn)方面，加大租賃房、高品質(zhì)生產(chǎn)生活用房等短板的商品房供應，加大智慧家居等新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與應用。通過(guò)供需聯(lián)動(dòng)促進(jìn)消費和投資，推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )和諧。

從中長(cháng)期看，房地產(chǎn)行業(yè)需要轉型升級，探索新的發(fā)展模式。我國房地產(chǎn)供求總量基本平衡但存在結構性的短缺，需要出臺政策支持房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級，鼓勵企業(yè)并購重組和業(yè)務(wù)轉型，從以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主轉向租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理。同時(shí)，需鼓勵地方政府優(yōu)化財政收支結構，降低對土地財政的依賴(lài)。此外，應積極拓寬房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道，降低間接融資比例，在防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的同時(shí)維護金融穩定。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要多措并舉建立新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。這不僅要協(xié)調參與主體的行為動(dòng)力機制，提高市場(chǎng)主體進(jìn)行房地產(chǎn)生產(chǎn)、分配、流通和消費的積極性，還要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監管制度、政府績(jì)效考核制度、信息公開(kāi)制度、金融與財政制度等外部制度環(huán)境，使外部制度環(huán)境和內生動(dòng)力機制形成良性互動(dòng)。一方面，完善土地、新房、二手房和租賃住房市場(chǎng)，加強土地與房屋市場(chǎng)、租賃與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、住房市場(chǎng)與住房保障的協(xié)調聯(lián)動(dòng)；另一方面，以政府為主導，充分發(fā)揮市場(chǎng)機制的作用，確保保障房的可持續運營(yíng)，實(shí)現城鎮中低收入家庭住房困難問(wèn)題得到基本解決，新市民和青年的住房得到改善。

應加強房地產(chǎn)基礎制度的頂層設計，出臺相關(guān)法律法規，確保房地產(chǎn)制度和長(cháng)效機制的連續性和穩定性；完善財稅、金融、政府間關(guān)系制度設計和行政管理配套制度，積極打造有利于房地產(chǎn)基礎制度有效發(fā)揮作用的外部環(huán)境與創(chuàng )新激勵機制，通過(guò)集體土地入市、加強土地供應、房屋品質(zhì)升級和品種創(chuàng )新等供給側改革，采取減稅降費、補貼等手段，加大政策性金融、商業(yè)金融和REITs的支持力度，優(yōu)化監管，激發(fā)市場(chǎng)主體的有效需求和有效供給；完善央地關(guān)系，形成合理的財權事權關(guān)系，強化地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)監管和住房保障績(jì)效考評機制；積極引進(jìn)和開(kāi)發(fā)大數據市場(chǎng)監管和信息公開(kāi)模式，健全公眾參與制度，形成共建共治共享的社區更新和社會(huì )治理機制。

（作者易成棟 系中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授）